Crédit immobilier : Comment baisser son taux d'endettement ?

Pour permettre aux futurs acquéreurs d’emprunter malgré tout, il existe quelques leviers pour faire baisser le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui ne doit pas dépasser le taux de l'usure, sous peine que le crédit soit refusé. 

Le TAEG comprend le taux d’intérêt, les frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance et frais de courtage. Seuls les éléments obligatoires sont pris en compte dans le calcul. Voici quelques pistes permettant de faire baisser le TAEG d’un crédit, mais également la mensualité, assurance incluse, et ne pas dépasser ainsi les 35 % d’endettement.

Mettre en concurrence les banques ou négocier le taux du crédit : actuellement toutes les banques n’ont encore pas remonté leur taux de crédit dans les mêmes proportions. Ainsi sur 20 ans, pour 200 000 € empruntés par un couple avec 42 000 € de revenus, les taux proposés vont de 1,3 à 2,15 % selon les banques, avec un fort impact sur le TAEG qui passe alors de 2,06 à 2,90 %, avec une assurance à 0,30 % et autres frais inclus. Par ailleurs, il est possible de négocier une décote de taux de 0,10 % en augmentant légèrement son apport, ou en rapatriant de l’épargne, si possible.

Négocier les frais de dossier : lorsque cela est possible négocier les frais de dossier bancaires peut faire gagner des précieux points de TAEG. Ainsi, passer de 1000 € à 0 € dans le même exemple, contribue à faire passer le TAEG de 2,20 à 2,15 %.

Prendre une délégation d’assurance : comme le cout de l’assurance pèse fortement sur le TAEG via le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance), prendre une délégation d’assurance peut permettre de le faire significativement baisser. Ainsi pour un crédit de 200 000 € à 1,45 % sur 20 ans, le TAEG avec une assurance groupe, sur capital initial, de 0,30 % est de 2,20 % contre 1,81 % avec une assurance déléguée, sur capital restant dû à 0,15 %.

Réduire la quotité d’assurance : si certains emprunteurs veulent une assurance très couvrante à 100 % sur chaque tête, soit à 200 %, les banques exigent une couverture à 100 % « uniquement ». Ainsi avec une assurance groupe à 0,30 % à 100 % sur chaque tête, pour le même crédit de 200 000 € sur 20 ans à 1,40 %, le TAEG ressort à 2,74 %, soit supérieur au taux d’usure, contre 2,20 % pour la même assurance à 50 % sur chaque tête. En cas d'écart de revenus importants entre les 2 emprunteurs, il est également possible d'assurer à 100 % l'emprunteur ayant les plus hauts revenus, et dans une moindre quotité l’autre emprunteur.

Ou prendre un complément de quotité : si toutefois les emprunteurs veulent la meilleure couverture, il est possible d'assurer chacun des emprunteurs à 50 % dans la banque, qui est le minimum exigé, pour ne pas dépasser le taux d'usure, et de mettre en place un complément de quotité d’assurance dans un second contrat facultatif à 50 % sur chaque tête avec le conjoint survivant en bénéficiaire, dont le coût, souvent moindre en outre, n’est par conséquent pas intégré au calcul du TAEG, ni à celui du taux d’endettement.

Jouer sur les garanties : si le TAEG est trop élevé en raison d’une majoration tarifaire de l'un des 2 emprunteurs pour raison de santé, il est possible de ne le couvrir qu’en DC / PTIA seulement, ce qui fait baisser le taux de l’assurance.

« Le complément de quotité est actuellement la solution à privilégier, car elle permet au conjoint survivant de recevoir, sans fiscalité, l'équivalent du capital restant dû à hauteur de la couverture. Il peut ainsi solder le prêt ou continuer à payer la moitié des mensualités. Ce type contrat peut en outre optimiser la couverture à un coût inférieur. Et comme l’adhésion est facultative, elle est résiliable annuellement, mais surtout non incluse dans le TAEG, donc elle n’entre pas dans le calcul du taux d’endettement et n’est pas pénalisante concernant le taux d’usure » conclut Julie Bachet, chez le courtier VousFinancer.